Auflassungsvormerkung einfach erklärt

Beim Kauf einer Immobilie liegt zwischen Vertragsunterschrift und Eigentum mehr Zeit, als viele erwarten: Bis du offiziell als neuer Eigentümer im Grundbuch stehst, vergehen meist mehrere Wochen bis Monate. In dieser Phase brauchst du Sicherheit – genau dafür gibt es die Auflassungsvormerkung.

Sie wirkt wie eine verbindliche Reservierung im Grundbuch: Sie sichert deinen Anspruch darauf, dass die Immobilie am Ende wirklich dir gehört – auch wenn der Verkäufer bis zur Umschreibung formal noch Eigentümer bleibt. Ohne sie wäre dein oft schon gezahlter Kaufpreis einem unnötigen Risiko ausgesetzt.

Dieser Artikel erklärt dir ohne Juristendeutsch, was die Auflassungsvormerkung ist, warum sie dich schützt, wann sie eingetragen wird und was sie kostet. Stand 2026, Grundlage sind die §§ 883 und 925 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).

Was ist eine Auflassungsvormerkung?

Eine Auflassungsvormerkung ist ein Eintrag in Abteilung II des Grundbuchs, der deinen Anspruch als Käufer auf die Übertragung des Eigentums absichert. Rechtlich ist sie eine sogenannte Vormerkung nach § 883 BGB.

Der Hintergrund: Mit dem notariellen Kaufvertrag hast du einen Anspruch darauf, dass dir das Eigentum übertragen wird. Dieser Anspruch ist aber zunächst nur ein Vertragsverhältnis zwischen dir und dem Verkäufer – im Grundbuch steht davon nichts. Die Vormerkung macht diesen Anspruch im Grundbuch sichtbar und schützt ihn.

§ 883 Abs. 1 BGB erlaubt ausdrücklich, auch einen künftigen oder bedingten Anspruch durch eine Vormerkung zu sichern. Genau das ist beim Immobilienkauf der Fall: Dein Eigentum kommt erst später – die Vormerkung sichert den Weg dorthin schon jetzt.

Warum schützt dich die Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung schützt dich, weil spätere Verfügungen des Verkäufers über die Immobilie dir gegenüber wirkungslos sind, soweit sie deinen Anspruch beeinträchtigen würden (§ 883 Abs. 2 BGB). Der Verkäufer kann dir die Immobilie nach der Eintragung also nicht mehr „wegverkaufen".

Ohne diese Absicherung wäre einiges möglich, was dich teuer zu stehen käme. Die Vormerkung verhindert genau solche Fälle:

• Ein zweiter Verkauf desselben Grundstücks an einen anderen Käufer
• Eine nachträglich eingetragene Grundschuld oder Hypothek des Verkäufers
• Zugriffe von Gläubigern des Verkäufers per Zwangsvollstreckung
• Folgen einer Insolvenz des Verkäufers für deinen Anspruch

Zusätzlich sichert die Vormerkung deinen Rang: Nach § 883 Abs. 3 BGB richtet sich die Reihenfolge deines künftigen Eigentumsrechts nach dem Tag, an dem die Vormerkung eingetragen wurde – nicht nach dem späteren Tag der Eigentumsumschreibung.

Auflassung oder Vormerkung – wo liegt der Unterschied?

Die Auflassung ist die endgültige Einigung über den Eigentumsübergang, die Vormerkung sichert deinen Anspruch darauf nur vorab ab. Das BGB regelt beides an unterschiedlichen Stellen – und in der Praxis liegen oft Wochen dazwischen.

Die Auflassung nach § 925 BGB ist die dingliche Einigung von Verkäufer und Käufer über den Eigentumswechsel. Sie muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Seiten vor einer zuständigen Stelle – in der Regel dem Notar – erklärt werden. Sie darf weder unter einer Bedingung noch unter einer Zeitbestimmung erfolgen (§ 925 Abs. 2 BGB), sonst ist sie unwirksam.

Die Vormerkung nach § 883 BGB überbrückt die Zeit bis zur Umschreibung. Sie ist nicht das Eigentum selbst, sondern dessen Reservierung. Eigentümer wirst du erst, wenn du tatsächlich in Abteilung I des Grundbuchs eingetragen bist.

Wann wird die Vormerkung eingetragen?

Die Auflassungsvormerkung wird kurz nach dem notariellen Kaufvertrag eingetragen – meist als einer der ersten Schritte, noch bevor du den Kaufpreis zahlst. Der Notar beantragt sie üblicherweise direkt nach der Beurkundung.

1. Notarieller Kaufvertrag Käufer und Verkäufer unterschreiben beim Notar. Die Eintragung der Vormerkung wird beantragt.
2. Eintragung im Grundbuch Das Grundbuchamt trägt die Vormerkung in Abteilung II ein. Ab jetzt bist du abgesichert.
3. Fälligkeitsmitteilung Der Notar bestätigt, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind, und fordert dich zur Zahlung auf.
4. Kaufpreiszahlung Du zahlst den Kaufpreis – jetzt mit der Vormerkung als Sicherheit im Rücken.
5. Eigentumsumschreibung Nach Zahlung und der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts wirst du als Eigentümer in Abteilung I eingetragen.

Wie lange das Grundbuchamt für die Eintragung braucht, hängt vom jeweiligen Amt ab – von wenigen Tagen bis zu mehreren Wochen. Erst danach gibt der Notar in der Regel das Signal zur Zahlung.

Was kostet die Auflassungsvormerkung?

Die Eintragung der Auflassungsvormerkung kostet eine 0,5-Gebühr nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) – berechnet auf den Kaufpreis der Immobilie. Sie fällt also umso höher aus, je teurer die Immobilie ist.

Diese 0,5-Gebühr ist genau die Hälfte der vollen Gebühr, die später für die eigentliche Eigentumsumschreibung anfällt. Die Vormerkung ist damit ein vergleichsweise kleiner Posten innerhalb der gesamten Notar- und Grundbuchkosten beim Hauskauf.

Üblicherweise trägt der Käufer diese Kosten – sie sind Teil der Kaufnebenkosten, zusammen mit Notargebühren, Eigentumsumschreibung und Grunderwerbsteuer. Die Gebührensätze sind bundeseinheitlich im GNotKG festgelegt; kein Notar und kein Grundbuchamt darf davon abweichen.

Wann wird die Auflassungsvormerkung gelöscht?

Die Auflassungsvormerkung wird gelöscht, sobald du als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen bist – dann hat sie ihren Zweck erfüllt. Den Eintrag und die spätere Löschung steuert in der Regel der Notar, sodass du dich darum nicht selbst kümmern musst.

Platzt der Kauf ausnahmsweise und wird rückabgewickelt, wird die Vormerkung ebenfalls entfernt. Da sie zu deinen Gunsten besteht, ist dafür deine Zustimmung als Berechtigter nötig – ein zusätzlicher Schutz, der verhindert, dass sie einfach so verschwindet.

Wie prüfst du die Vormerkung im Grundbuch?

Ob die Auflassungsvormerkung korrekt eingetragen ist, siehst du in Abteilung II eines aktuellen Grundbuchauszugs. Dort steht, zu wessen Gunsten sie besteht – und ob daneben weitere Rechte wie Grundschulden oder Wegerechte vermerkt sind.

Gerade beim Immobilienkauf lohnt sich dieser Blick: Ein aktueller Grundbuchauszug zeigt dir schwarz auf weiß, dass deine Vormerkung steht und kein anderer dir zuvorgekommen ist. Den Weg über das Amt kannst du dir dabei sparen.

Wer den Kauf plant, schaut ohnehin früh ins Grundbuch – nicht nur wegen der Vormerkung, sondern auch wegen eingetragener Lasten. Mehr dazu im Beitrag Grundbuchauszug beim Hauskauf. Wie du außerdem den aktuellen Eigentümer ermittelst, liest du unter Eigentümer einer Immobilie herausfinden.