Grundbuch bei Schenkung – was ändert sich?

Wer eine Immobilie verschenkt, gibt weit mehr weiter als nur einen Schlüssel. Rechtlich zum neuen Eigentümer wird der Beschenkte erst, wenn der Wechsel im Grundbuch eingetragen ist. Bis dahin ist eine Schenkung – so ernst sie gemeint ist – nur ein Versprechen.

Eine Immobilienschenkung ist deshalb kein Vorgang, den man mal eben am Küchentisch erledigt. Notartermin, Auflassung und Grundbuchänderung greifen ineinander – und wer die Reihenfolge kennt, vermeidet Verzögerungen und böse Überraschungen. In diesem Ratgeber erfährst du, was sich bei einer Schenkung konkret im Grundbuch ändert, wie der Ablauf aussieht und mit welchen Kosten du rechnen musst.

Alle Angaben gelten für Deutschland, Stand 2026 – auf Grundlage von BGB, GNotKG und ErbStG.

Was ändert sich im Grundbuch bei einer Schenkung?

Bei einer Schenkung wird in Abteilung I des Grundbuchs der bisherige Eigentümer gelöscht und der Beschenkte als neuer Eigentümer eingetragen. Erst mit dieser Eintragung geht das Eigentum rechtlich über – nicht schon mit der Unterschrift beim Notar (§ 873 BGB).

Die übrigen Teile des Grundbuchs bleiben von der Schenkung zunächst unberührt: Bestehende Lasten in Abteilung II (etwa ein Wegerecht) und Grundpfandrechte in Abteilung III (etwa eine Grundschuld) wandern mit der Immobilie zum neuen Eigentümer. Wer eine Immobilie geschenkt bekommt, übernimmt also auch die eingetragenen Belastungen.

Neu hinzukommen können Rechte, die sich der Schenker vorbehält – allen voran ein Nießbrauch oder ein Wohnrecht. Dazu weiter unten mehr.

Wie läuft die Eigentumsübertragung ab?

Die Übertragung einer geschenkten Immobilie folgt einem festen, gesetzlich vorgegebenen Ablauf. Ohne Notar und ohne Grundbuchamt geht es nicht – ein privatschriftlicher Vertrag reicht nicht aus.

1. Notarielle Beurkundung Der Schenkungsvertrag muss zwingend notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Ein formloser Vertrag ist unwirksam.
2. Auflassung erklären Schenker und Beschenkter erklären vor dem Notar die Einigung über den Eigentumsübergang (§ 925 BGB).
3. Finanzamt & Bescheinigungen Der Notar meldet die Schenkung dem Finanzamt. Für die Eintragung liegen die nötigen Erklärungen und Bewilligungen bereit.
4. Eintragung im Grundbuch Das Grundbuchamt trägt den Beschenkten als neuen Eigentümer ein – erst jetzt ist die Übertragung rechtlich vollzogen.
5. Grundbuchauszug prüfen Ein aktueller Grundbuchauszug bestätigt den Eigentümerwechsel schwarz auf weiß.

Bis der neue Eintrag steht, sichert in der Praxis oft eine Auflassungsvormerkung den Beschenkten ab. Sie verhindert, dass der Schenker die Immobilie in der Zwischenzeit noch einmal an jemand anderen überträgt.

Was wird bei Nießbrauch oder Wohnrecht eingetragen?

Behält sich der Schenker ein Nießbrauch- oder Wohnrecht vor, wird dieses zusätzlich in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Genau das ist bei Schenkungen innerhalb der Familie der Regelfall – die Eltern übertragen das Haus, dürfen aber weiter darin wohnen oder es vermieten.

Der Unterschied ist wichtig: Ein Wohnrecht erlaubt dem Schenker, die Immobilie selbst zu bewohnen. Ein Nießbrauch geht weiter – er umfasst auch das Recht, die Immobilie zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten.

Was kostet die Grundbuchänderung bei einer Schenkung?

Für Notar und Grundbucheintragung zahlst du zusammen rund 1,0 bis 2,0 % des Immobilienwerts – die Gebühren richten sich bundeseinheitlich nach dem GNotKG und steigen mit dem Wert der Immobilie. Eine Grunderwerbsteuer fällt bei einer Schenkung dagegen nicht an (§ 3 Nr. 2 GrEStG).

Der größere Posten ist meist die Schenkungsteuer. Ob sie anfällt, hängt vom Wert der Immobilie und vom Verwandtschaftsverhältnis ab. Jedem Beschenkten steht ein Freibetrag zu, der sich alle zehn Jahre erneut nutzen lässt (§ 16 ErbStG):

• Ehe- oder eingetragene Lebenspartner: 500.000 €
• Kinder und Stiefkinder: 400.000 € pro Elternteil
• Enkel: 200.000 €

Warum du für die Schenkung einen aktuellen Grundbuchauszug brauchst

Bevor eine Immobilie den Eigentümer wechselt, solltest du einen aktuellen Grundbuchauszug einsehen – er zeigt schwarz auf weiß, wer eingetragen ist und welche Belastungen auf der Immobilie liegen. Denn wer schenkt oder beschenkt wird, übernimmt auch alles, was in Abteilung II und III steht.

Der Notar benötigt für die Beurkundung ohnehin einen aktuellen Auszug. Und auch nach der Eintragung lohnt sich ein frischer Blick ins Grundbuch, um den vollzogenen Eigentümerwechsel zu bestätigen. Für all diese Zwecke reicht der unbeglaubigte Grundbuchauszug – er wird von Notaren, Banken und Angehörigen in aller Regel problemlos akzeptiert. Ein beglaubigter Auszug ist nur nötig, wenn dein Vertragspartner ihn ausdrücklich verlangt.

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