Grundbuch einsehen – wer hat das Recht?

Das Grundbuch ist kein offenes Register: Anders als etwa das Handelsregister darf nicht jeder hineinschauen. Wer das Grundbuch einsehen möchte, muss ein berechtigtes Interesse darlegen. So schreibt es § 12 der Grundbuchordnung (GBO) vor.

Das schützt Eigentümer vor neugierigen Blicken auf ihre Vermögensverhältnisse. Für dich kann es aber zur Hürde werden, wenn du selbst gute Gründe hast – etwa vor einem Immobilienkauf, bei einer Erbschaft oder wenn du wissen willst, wem das Nachbargrundstück gehört.

Dieser Artikel erklärt dir, wer das Grundbuch einsehen darf, was „berechtigtes Interesse" konkret bedeutet und wie du am schnellsten an die gewünschten Informationen kommst. Alle Angaben gelten für Deutschland, Stand 2026 (Grundlage: § 12 GBO und GNotKG).

Wer darf das Grundbuch einsehen?

Das Grundbuch einsehen darf jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegt – so steht es wörtlich in § 12 Abs. 1 GBO. Ein Recht auf Einsicht für jedermann gibt es dagegen nicht.

Das Grundbuch ist damit bewusst kein öffentliches Register. Der Gesetzgeber wägt zwei Dinge gegeneinander ab: den Schutz der Privatsphäre des Eigentümers und das Informationsbedürfnis derjenigen, die aus einem sachlichen Grund Einblick brauchen.

In der Praxis haben typischerweise diese Personen und Stellen ein anerkanntes Interesse:

• Eigentümer und alle im Grundbuch eingetragenen Personen
• Kaufinteressenten mit ernsthafter, konkreter Kaufabsicht
• Banken und Kreditgeber, die eine Finanzierung absichern
• Notare, Gerichte und Behörden im Rahmen ihrer Aufgaben
• Gläubiger mit einem Vollstreckungstitel gegen den Eigentümer

Wer selbst Eigentümer ist oder eine Immobilie kaufen möchte, gehört fast immer zum berechtigten Personenkreis. Welche Nachweise beim Bestellen eines Auszugs nötig sind, liest du im Detail unter Wer darf einen Grundbuchauszug beantragen?

Was bedeutet „berechtigtes Interesse"?

Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn du einen sachlichen, nachvollziehbaren Grund für die Einsicht hast – bloße Neugier genügt nicht. Den Begriff selbst definiert das Gesetz nicht; er wird durch die Rechtsprechung im Einzelfall ausgefüllt.

Als berechtigt gelten zum Beispiel diese Situationen:

• Du willst eine Immobilie kaufen und Eigentümer sowie Belastungen prüfen
• Du bist Angrenzer und musst den Eigentümer des Nachbargrundstücks ermitteln
• Du bist Mieter und möchtest wissen, ob dein Vermieter wirklich der Eigentümer ist
• Ein Gläubiger will eine titulierte Forderung gegen den Eigentümer durchsetzen

Behörden und Gerichte müssen ihr Interesse übrigens nicht eigens darlegen – § 12 Abs. 3 GBO erlaubt es, sie per Verordnung von dieser Pflicht zu befreien. Als Privatperson solltest du deinen Grund dagegen kurz und konkret benennen können.

Grundbuch einsehen oder Auszug bestellen?

Für den Blick ins Grundbuch gibt es zwei Wege: die persönliche Einsicht beim Grundbuchamt oder einen Grundbuchauszug, der dir den Inhalt schriftlich liefert. Beide setzen ein berechtigtes Interesse voraus.

Die Einsicht vor Ort ist zwar gebührenfrei, aber unpraktisch: Du musst zum zuständigen Amtsgericht fahren, dein berechtigtes Interesse darlegen und die eingeschränkten Öffnungszeiten treffen. Und für Bank, Notar oder Kaufvertrag brauchst du ohnehin meist ein Dokument zum Vorlegen – nicht nur einen Blick auf den Bildschirm.

Genau dafür gibt es den Grundbuchauszug. Der unbeglaubigte Auszug kostet beim Amt 10 € (GNotKG, KV-Nr. 17000), der beglaubigte 20 € (KV-Nr. 17001). Bei Immofiles bestellst du deinen unbeglaubigten Auszug stattdessen komplett online – für einen Festpreis von 29,90 €, ohne Behördengang und ohne Wartezeit.

Für nahezu alle privaten Anlässe – Kaufvorbereitung, Bankgespräch, Eigenrecherche – reicht der unbeglaubigte Auszug völlig aus. Banken, Notare und Käufer akzeptieren ihn in aller Regel problemlos. Einen beglaubigten Auszug brauchst du nur, wenn dein Vertragspartner ihn ausdrücklich verlangt – das ist die Ausnahme. Im Zweifel fragst du vorher kurz bei Bank oder Notar nach.

Was kannst du im Grundbuch einsehen?

Das Grundbuch zeigt dir, wem ein Grundstück gehört, wie es belastet ist und welche Rechte darauf lasten. Aufgebaut ist jedes Grundbuchblatt aus einem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen.

• Bestandsverzeichnis: Lage, Größe und Flurstück des Grundstücks
• Abteilung I: der oder die eingetragenen Eigentümer
• Abteilung II: Lasten und Beschränkungen wie Wege- oder Wohnrechte
• Abteilung III: Grundschulden und Hypotheken

Wie ein Grundbuchblatt genau aufgebaut ist, erklärt der Artikel Grundbuchblatt & Grundbuchnummer erklärt. Und wenn es dir vor allem darum geht, den Eigentümer zu ermitteln, hilft dir Eigentümer einer Immobilie herausfinden weiter.

So kommst du bei Immofiles an deine Grundbuch-Informationen

Statt zum Amt zu fahren, erledigst du bei Immofiles alles in wenigen Minuten online – ganz ohne Vorkenntnisse:

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