Beim Blick ins Grundbuch übersehen viele die zweite Abteilung – dabei steckt genau dort, was ein Grundstück im Alltag wirklich einschränken kann. Ein Wegerecht für den Nachbarn, ein lebenslanges Wohnrecht der Großmutter oder ein eingetragenes Vorkaufsrecht der Gemeinde: Solche Einträge entscheiden mit darüber, was du mit einer Immobilie tun darfst und was nicht.
Abteilung II des Grundbuchs sammelt alle Lasten und Beschränkungen eines Grundstücks – mit einer wichtigen Ausnahme. Wer eine Immobilie kaufen, erben oder finanzieren möchte, sollte diesen Teil besonders genau lesen. Denn was hier steht, geht in der Regel auf den nächsten Eigentümer über.
Dieser Artikel erklärt dir verständlich, was in Abteilung II eingetragen wird, welche Rechte und Belastungen dort zusammenkommen und warum sie beim Hauskauf so entscheidend sind. Alle Angaben gelten für Deutschland, Stand 2026 (Grundlage: § 10 GBV, Grundbuchverfügung).
Was steht in Abteilung II des Grundbuchs?
In Abteilung II des Grundbuchs stehen alle Lasten und Beschränkungen eines Grundstücks – ausgenommen die Grundpfandrechte wie Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld, die in Abteilung III geführt werden. Geregelt ist der Inhalt in § 10 der Grundbuchverfügung (GBV).
Die Einträge lassen sich in drei Gruppen einteilen:
- Belastungen des Grundstücks – etwa Dienstbarkeiten, Reallasten, Vorkaufsrechte oder ein Erbbaurecht
- Beschränkungen des Verfügungsrechts des Eigentümers – zum Beispiel ein Nacherbenvermerk, ein Testamentsvollstreckervermerk oder ein Insolvenzvermerk
- Vormerkungen und Widersprüche, die das Eigentum betreffen – am häufigsten die Auflassungsvormerkung beim Kauf
Jeder Eintrag steht in einer eigenen, laufend nummerierten Zeile. Gelöschte Rechte werden nicht entfernt, sondern rot unterstrichen bzw. durchgestrichen – so bleibt die Geschichte des Grundstücks nachvollziehbar.
Gut zu wissen
Ein vollständiger Grundbuchauszug besteht aus dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen: Abteilung I nennt die Eigentümer, Abteilung II die Lasten und Beschränkungen, Abteilung III die Grundpfandrechte. Wie du den gesamten Auszug liest, zeigt dir unser Ratgeber Grundbuch lesen.
Welche Lasten und Beschränkungen gibt es?
Die häufigsten Einträge in Abteilung II sind Dienstbarkeiten, Reallasten, Vorkaufs- und Erbbaurechte. Jeder dieser Begriffe steht für ein eigenes Recht mit eigenen Folgen für den Eigentümer – hier der Überblick:
- Dienstbarkeiten geben einer anderen Person oder einem Nachbargrundstück ein Nutzungsrecht. Dazu zählen die Grunddienstbarkeit (klassisch das Wegerecht) und die beschränkte persönliche Dienstbarkeit wie ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch.
- Eine Reallast verpflichtet den Eigentümer zu wiederkehrenden Leistungen – etwa einer monatlichen Zahlung oder Pflege – zugunsten eines Berechtigten.
- Ein Vorkaufsrecht erlaubt es einer bestimmten Person oder Behörde, im Verkaufsfall vorrangig zu kaufen.
- Beim Erbbaurecht darf jemand auf einem fremden Grundstück bauen, ohne es zu besitzen – gegen einen laufenden Erbbauzins.
Jedes dieser Rechte ist ein eigenes Thema für sich. In diesem Überblick reißen wir sie bewusst nur an – in weiteren Ratgebern gehen wir Schritt für Schritt auf Wegerecht, Wohnrecht, Nießbrauch und die übrigen Einträge im Detail ein.
Hinweis
Nicht jede „Last" auf einem Grundstück steht im Grundbuch. Baulasten zum Beispiel werden in vielen Bundesländern separat im Baulastenverzeichnis geführt – nicht in Abteilung II. Beim Kauf lohnt sich deshalb ein Blick in beide Register.
Abteilung II oder III – wo steht was?
Der Unterschied ist einfach: Abteilung II enthält alle Lasten und Beschränkungen außer den Grundpfandrechten, Abteilung III genau diese Grundpfandrechte. In Abteilung III stehen also Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden – die Rechte, mit denen eine Bank die Finanzierung absichert.
Kurz gesagt: Geht es um Nutzung, Verfügung oder persönliche Rechte am Grundstück, schaust du in Abteilung II. Geht es um Kredite und Sicherheiten, ist Abteilung III zuständig. Alle Einträge der dritten Abteilung erklärt unser Ratgeber Abteilung III im Grundbuch.
Warum Abteilung II beim Hauskauf zählt
Vor einem Kauf solltest du Abteilung II besonders sorgfältig prüfen, denn die meisten Einträge bleiben beim Eigentümerwechsel bestehen. Ein Wohnrecht, ein Nießbrauch oder ein Wegerecht verschwindet nicht automatisch mit dem Verkauf – du übernimmst das Grundstück mit allen Rechten Dritter.
Das kann den Wert und die Nutzbarkeit einer Immobilie spürbar beeinflussen. Ein lebenslanges Wohnrecht etwa bedeutet, dass jemand anderes die Immobilie bewohnen darf, obwohl dir das Grundstück gehört. Deshalb gehört ein aktueller Auszug zur Pflichtlektüre – mehr dazu in unserem Ratgeber Grundbuchauszug beim Hauskauf.
Achtung
Verlasse dich nie allein auf die Angaben des Verkäufers. Nur ein aktueller Grundbuchauszug zeigt dir zuverlässig, welche Lasten in Abteilung II eingetragen sind. Eine mündliche Zusage „da ist nichts eingetragen" ist keine sichere Grundlage für eine Kaufentscheidung.
Grundbuchauszug mit Abteilung II anfordern
Abteilung II ist Teil jedes vollständigen Grundbuchauszugs – du bekommst sie automatisch mit, wenn du den kompletten Auszug anforderst. Über Immofiles erhältst du diesen inklusive aller Abteilungen noch am selben Tag als PDF, für einen Festpreis von 29,90 € und ohne Behördengang.
Beim Amt selbst kostet ein unbeglaubigter Grundbuchauszug 10 €, ein beglaubigter 20 € (bundeseinheitlich nach GNotKG). Dafür musst du allerdings persönlich vorbei oder schriftlich beantragen – und auf die Bearbeitung warten. Der Vergleich:
| Kriterium | Grundbuchamt direkt | Immofiles |
|---|---|---|
| Gebühr | 10 € (unbeglaubigt) / 20 € (beglaubigt) | 29,90 € (Festpreis) |
| Lieferzeit | 3–14 Werktage (schriftlich) | Noch am selben Tag |
| Behördengang nötig | Ja – Öffnungszeiten beachten | Nein – 100 % online |
| Format | Papier per Post | PDF-Download, sofort nutzbar |
| Verfügbarkeit | Mo–Fr, eingeschränkte Zeiten | Mo–So 8–20 Uhr |
In drei Schritten hast du den Auszug mit allen Abteilungen in der Hand:
- Grundstück eingeben Adresse oder Flurstück eintragen – dauert ca. 3 Minuten.
- Sicher bezahlen Online-Checkout zum Festpreis von 29,90 € – ohne versteckte Folgekosten.
- PDF erhalten Kompletter Auszug inkl. Abteilung II noch am selben Tag per E-Mail.
Dein Grundbuchauszug. Noch heute.
Kein Amt. Kein Papierkram. Direkt als PDF – für 29,90 €.
Jetzt bestellen →Was steht in Abteilung II des Grundbuchs?
In Abteilung II stehen alle Lasten und Beschränkungen eines Grundstücks – etwa Dienstbarkeiten, Reallasten, Vorkaufs- und Erbbaurechte, Verfügungsbeschränkungen sowie Vormerkungen. Nicht dazu gehören die Grundpfandrechte, die in Abteilung III geführt werden.
Was ist der Unterschied zwischen Abteilung II und III?
Abteilung II enthält alle Lasten und Beschränkungen außer den Grundpfandrechten. Abteilung III führt ausschließlich die Grundpfandrechte – also Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden, mit denen meist eine Finanzierung abgesichert wird.
Welche Rechte werden in Abteilung II eingetragen?
Am häufigsten sind Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Reallasten, Vorkaufsrechte und Erbbaurechte. Dazu kommen Verfügungsbeschränkungen wie ein Nacherben- oder Insolvenzvermerk und Vormerkungen wie die Auflassungsvormerkung.
Bleiben Lasten aus Abteilung II beim Verkauf bestehen?
In der Regel ja. Die meisten Einträge in Abteilung II gehen beim Eigentümerwechsel auf den Käufer über. Ein eingetragenes Wohnrecht oder Wegerecht bleibt also bestehen – deshalb ist die Prüfung vor dem Kauf so wichtig.
Wie bekomme ich einen Grundbuchauszug mit Abteilung II?
Abteilung II ist Teil jedes vollständigen Grundbuchauszugs. Über Immofiles bestellst du den kompletten Auszug online für 29,90 € und erhältst ihn noch am selben Tag als PDF – ganz ohne Behördengang.
Fazit
Abteilung II zeigt dir die Lasten und Beschränkungen eines Grundstücks – von Wege- und Wohnrechten über Reallasten bis zum Vorkaufsrecht. Weil diese Einträge beim Kauf fast immer bestehen bleiben, gehört ein aktueller Auszug zu jeder Immobilienentscheidung. Den kompletten Grundbuchauszug inklusive aller Abteilungen bekommst du bei Immofiles für 29,90 € noch am selben Tag als PDF. Jetzt direkt bestellen →
Einfach & rechtssicher
Grundbuchauszug online bestellen
Schnell, einfach und rechtssicher – direkt über Immofiles.
