Nachlassgrundbuch bei mehreren Erben

Wenn ein Angehöriger stirbt und eine Immobilie hinterlässt, taucht schnell eine Frage auf: Was passiert jetzt mit dem Grundbuch – vor allem, wenn es mehrere Erben gibt? Viele suchen dann nach einem „Nachlassgrundbuch". Ein eigenes Register mit diesem Namen gibt es aber gar nicht.

Gemeint ist fast immer das ganz normale Grundbuch der geerbten Immobilie. Es muss nach dem Erbfall auf die neuen Eigentümer – die Erben – umgeschrieben werden. Bei mehreren Erben gelten dabei ein paar Besonderheiten, die du kennen solltest.

Dieser Artikel erklärt Schritt für Schritt, was mit dem Grundbuch bei mehreren Erben geschieht, welche Nachweise nötig sind, was die Umschreibung kostet und wie du als Miterbe an einen aktuellen Grundbuchauszug kommst. Stand 2026, auf Grundlage von GBO und GNotKG.

Gibt es ein eigenes Nachlassgrundbuch?

Nein, ein eigenes „Nachlassgrundbuch" gibt es im deutschen Recht nicht. Jede Immobilie ist in genau einem Grundbuchblatt beim zuständigen Grundbuchamt (Amtsgericht) erfasst.

Stirbt der Eigentümer, verschwindet dieses Blatt nicht – es bleibt bestehen und muss lediglich an die neue Eigentümersituation angepasst werden. Der Begriff „Nachlassgrundbuch" wird im Alltag oft verwendet, wenn eigentlich die geerbte Immobilie im ganz normalen Grundbuch gemeint ist.

Nicht verwechseln solltest du das mit dem Nachlassverzeichnis: Das ist eine Auflistung des gesamten Erbes und hat mit dem Grundbuchamt nichts zu tun.

Was passiert mit dem Grundbuch bei mehreren Erben?

Bei mehreren Erben werden alle gemeinsam als neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen – als sogenannte Erbengemeinschaft. Ein einzelner Erbe wird also nicht allein Eigentümer.

Mit dem Tod des Eigentümers geht die Immobilie automatisch auf die Erben über. In diesem Moment stimmt das Grundbuch nicht mehr mit der Wirklichkeit überein: Dort steht noch der Verstorbene. Das Grundbuch ist damit unrichtig im Sinne von § 22 GBO und muss berichtigt werden.

Wichtig: Bei mehreren Erben wird nicht jeder mit einem festen Bruchteil eingetragen, sondern alle zusammen „in Erbengemeinschaft". Über die Immobilie könnt ihr dann nur gemeinsam entscheiden – etwa beim Verkauf oder der Vermietung.

Wie eine Erbengemeinschaft im Grundbuch genau funktioniert und was bei einer späteren Auseinandersetzung gilt, liest du ausführlich in unserem Artikel Grundbuch und Erbengemeinschaft.

Welche Nachweise brauchen die Erben?

Um als Erben ins Grundbuch zu kommen, müsst ihr eure Erbfolge gegenüber dem Grundbuchamt nachweisen. Wie das geht, regelt § 35 GBO. Zwei Wege sind möglich:

• Erbschein oder Europäisches Nachlasszeugnis – der klassische Nachweis, den das Nachlassgericht ausstellt
• Notarielles Testament oder Erbvertrag zusammen mit der gerichtlichen Eröffnungsniederschrift – das reicht dem Grundbuchamt meist aus, ein Erbschein ist dann nicht zusätzlich nötig

Ein privatschriftliches, also handschriftliches Testament genügt dem Grundbuchamt dagegen nicht. In diesem Fall führt kein Weg am Erbschein vorbei.

So wird das Grundbuch nach dem Erbfall berichtigt

Die Umschreibung auf die Erben läuft über einen Antrag auf Grundbuchberichtigung beim zuständigen Grundbuchamt. Anders als beim Kauf braucht es dafür keine notarielle Auflassung – der Nachweis der Erbfolge genügt (§ 22 GBO).

1. Erbfolge klären Erbschein beim Nachlassgericht beantragen oder notarielles Testament bereithalten.
2. Berichtigung beantragen Formloser Antrag beim Grundbuchamt, das die geerbte Immobilie führt.
3. Nachweise einreichen Erbschein oder Testament samt Eröffnungsniederschrift beifügen.
4. Eintragung abwarten Das Amt trägt alle Miterben gemeinsam als Eigentümer in Erbengemeinschaft ein.

Was kostet die Grundbuchberichtigung nach dem Erbfall?

Die Grundbuchberichtigung ist gebührenfrei, wenn ihr den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall stellt. Das ergibt sich aus § 60 Abs. 4 GNotKG.

Meldet sich die Erbengemeinschaft rechtzeitig beim Grundbuchamt, entstehen für die Umschreibung selbst keine Grundbuchgebühren. Wartet ihr länger als zwei Jahre, wird die volle Gebühr fällig – berechnet nach dem Wert der Immobilie.

Die Kosten für den Erbschein selbst und für einen Grundbuchauszug sind davon unabhängig – sie fallen unabhängig von der Frist an.

Wie bekommen mehrere Erben einen Grundbuchauszug?

Als Erbe hast du ein berechtigtes Interesse am Grundbuch und kannst jederzeit einen Grundbuchauszug anfordern. § 12 GBO erlaubt die Einsicht jedem, der ein berechtigtes Interesse darlegt – als Miterbe und künftiger Miteigentümer gehörst du eindeutig dazu.

Du musst dafür nicht auf die Umschreibung warten. Ein aktueller Auszug hilft schon vorher, den Überblick zu bekommen: Wer ist eingetragen, welche Grundschulden lasten auf der Immobilie, gibt es Wege- oder Wohnrechte? Gerade in einer Erbengemeinschaft ist das eine wichtige Grundlage für die weiteren Entscheidungen.

Beim Grundbuchamt kostet ein unbeglaubigter Auszug 10 €, ein beglaubigter 20 € (GNotKG). Dazu kommen Behördengang, eingeschränkte Öffnungszeiten und oft tagelange Wartezeit auf die Post. Schneller geht es online: Über Immofiles bekommst du deinen Grundbuchauszug zum Festpreis von 29,90 € – noch am selben Tag als PDF, ganz ohne Termin beim Amt.

Immofiles liefert unbeglaubigte Auszüge – die für die erste Orientierung über eine geerbte Immobilie in aller Regel vollkommen ausreichen. Einen beglaubigten Auszug brauchst du nur, wenn eine Bank, ein Notar oder ein Gericht ihn ausdrücklich verlangt. Im Zweifel frag am besten vorher kurz beim jeweiligen Vertragspartner nach.