Grundbuch und Erbengemeinschaft

Wenn mehrere Personen gemeinsam erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft – und mit ihr eine ganze Reihe von Fragen rund um das Grundbuch. Wem gehört die geerbte Immobilie jetzt eigentlich? Wer darf sie verkaufen oder belasten? Und wie kommen die Erben überhaupt ins Grundbuch?

Genau hier wird es für viele Erben unübersichtlich. Dieser Artikel erklärt dir Schritt für Schritt, wie eine Erbengemeinschaft im Grundbuch abgebildet wird, welche Rechte die einzelnen Miterben haben und warum ein aktueller Grundbuchauszug die Grundlage jeder gemeinsamen Entscheidung ist. Alle Angaben gelten für Deutschland, Stand 2026 (Grundlage: BGB, GBO und GNotKG).

Was ist eine Erbengemeinschaft?

Eine Erbengemeinschaft entsteht immer dann, wenn eine verstorbene Person mehrere Erben hinterlässt. Nach § 2032 BGB wird der gesamte Nachlass – also auch eine Immobilie – gemeinschaftliches Vermögen aller Erben.

Wichtig ist dabei ein Punkt, den viele falsch verstehen: Kein einzelner Miterbe besitzt einen konkreten, abgegrenzten Anteil an der geerbten Immobilie. Stattdessen gehört der Nachlass allen Erben gemeinsam – juristisch spricht man von einer Gesamthandsgemeinschaft. Erst mit der sogenannten Auseinandersetzung, also der Aufteilung des Nachlasses, wird die Gemeinschaft aufgelöst.

Wie werden Erben im Grundbuch eingetragen?

Im Grundbuch werden die Miterben gemeinsam als Eigentümer „in Erbengemeinschaft" eingetragen – nicht mit einzelnen Bruchteilen. Alle Namen erscheinen in Abteilung I, versehen mit dem Zusatz, dass sie das Eigentum gesamthänderisch als Erbengemeinschaft halten.

Das unterscheidet die Erbengemeinschaft deutlich vom klassischen Bruchteilseigentum, bei dem jeder einen festen Prozentsatz (etwa „zu ein Halb") an der Immobilie hält. Bei der Erbengemeinschaft gehört das Grundstück allen zusammen – als Ganzes.

Damit die Erben überhaupt eingetragen werden können, muss die Erbfolge gegenüber dem Grundbuchamt nachgewiesen werden. Nach § 35 GBO geschieht das durch einen Erbschein, ein Europäisches Nachlasszeugnis oder – wenn ein notarielles Testament vorliegt – durch dieses samt Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts. Wie das Zusammenspiel von Erbschein und Grundbuch genau funktioniert, liest du im Beitrag Erbschein und Grundbuch.

Was kostet die Grundbuchberichtigung nach dem Erbfall?

Die Berichtigung des Grundbuchs auf die Erben ist gebührenfrei, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht (§ 60 Abs. 5 GNotKG). Diese Frist gilt streng – auch dann, wenn sich die Klärung der Erbfolge, etwa durch ein Erbscheinsverfahren, verzögert.

Wird der Antrag erst nach Ablauf der zwei Jahre gestellt, richtet sich die Gebühr nach dem Wert der Immobilie. Für die Erbengemeinschaft kann sich daher schnelles Handeln bares Geld sparen. Die Details zum Ablauf findest du im Beitrag Grundbuch nach dem Erbfall berichtigen.

Wer darf über die geerbte Immobilie verfügen?

Über die geerbte Immobilie können die Miterben nach § 2040 BGB nur gemeinschaftlich verfügen – ein einzelner Erbe kann sie also nicht allein verkaufen, verschenken oder mit einer Grundschuld belasten. Für jeden Verkauf und jede Belastung müssen alle Mitglieder der Erbengemeinschaft zustimmen.

Ein einzelner Miterbe hat allerdings ein anderes Recht: Er kann über seinen Anteil am gesamten Nachlass verfügen und ihn zum Beispiel verkaufen (§ 2033 BGB) – ein solcher Vertrag muss notariell beurkundet werden. Über einen Anteil an der konkreten Immobilie kann er dagegen nicht allein verfügen.

Können sich die Erben nicht einigen, bleibt als letzter Weg die Teilungsversteigerung. Bevor es so weit kommt, hilft vor allem eines: Klarheit über den tatsächlichen Zustand der Immobilie – und genau die liefert der Grundbuchauszug.

Warum braucht die Erbengemeinschaft einen Grundbuchauszug?

Ein aktueller Grundbuchauszug zeigt der Erbengemeinschaft schwarz auf weiß, was tatsächlich zum Nachlass gehört – und mit welchen Rechten und Lasten die Immobilie verbunden ist. Für jede gemeinsame Entscheidung ist er die sachliche Grundlage.

• Wer als Eigentümer eingetragen ist (Abteilung I)
• Welche Lasten und Beschränkungen bestehen, etwa Wohn- oder Wegerechte (Abteilung II)
• Ob und in welcher Höhe Grundschulden oder Hypotheken eingetragen sind (Abteilung III)
• Ob noch Verbindlichkeiten des Erblassers auf der Immobilie lasten

Gerade wenn die Erbengemeinschaft über einen Verkauf, eine Auszahlung einzelner Erben oder die weitere Nutzung entscheidet, sollten alle Beteiligten denselben Informationsstand haben. Ein unbeglaubigter Grundbuchauszug reicht dafür in aller Regel völlig aus – er wird von Banken, Notaren und Käufern in der Praxis problemlos akzeptiert. Einen beglaubigten Auszug brauchst du nur, wenn dein Vertragspartner ihn ausdrücklich verlangt.

Bei Immofiles bestellst du den unbeglaubigten Grundbuchauszug online für einen Festpreis von 29,90 € – ohne Behördengang und noch am selben Tag als PDF.

Grundbuchauszug für Erben – Amt oder online?

Grundsätzlich kann jedes Mitglied der Erbengemeinschaft einen Grundbuchauszug beim Amt beantragen, da als Erbe ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 12 GBO besteht. Der Weg über das Amt ist aber oft langwierig – der Vergleich zeigt, warum: