Grundbuch nach dem Erbfall berichtigen

Stirbt der Eigentümer einer Immobilie, geht das Eigentum automatisch auf die Erben über – doch im Grundbuch steht weiterhin der Name des Verstorbenen. Das Grundbuch ist damit unrichtig geworden und muss berichtigt werden.

Für Erben wirft das viele Fragen auf: Muss ich überhaupt aktiv werden? Was kostet das? Und welche Nachweise braucht das Grundbuchamt? Dieser Artikel erklärt dir Schritt für Schritt, wie die Grundbuchberichtigung nach einem Erbfall abläuft – und warum ein aktueller Grundbuchauszug der sinnvolle erste Schritt ist.

Alle rechtlichen Angaben gelten für Deutschland, Stand 2026 (Grundlage: BGB, Grundbuchordnung – GBO – und GNotKG). Dies ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung.

Warum muss das Grundbuch nach dem Erbfall berichtigt werden?

Weil der Erbe mit dem Erbfall automatisch Eigentümer wird, das Grundbuch aber noch den Verstorbenen ausweist. Mit dem Tod geht das gesamte Vermögen im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf die Erben über (§ 1922 BGB) – ganz ohne Zutun des Grundbuchamts.

Dadurch stimmt der Grundbuchinhalt nicht mehr mit der tatsächlichen Rechtslage überein. Das Grundbuch ist „unrichtig" und wird durch eine Grundbuchberichtigung auf den neuen Stand gebracht – der oder die Erben werden als neue Eigentümer eingetragen.

Eine feste gesetzliche Pflicht, sofort tätig zu werden, gibt es nicht. Spätestens wenn die Immobilie verkauft, belastet oder unter den Erben aufgeteilt werden soll, ist die Berichtigung aber unumgänglich – und aus Kostengründen lohnt sich das schnelle Handeln (dazu unten mehr).

Wie weist du die Erbfolge gegenüber dem Amt nach?

Die Erbfolge weist du dem Grundbuchamt grundsätzlich durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis nach (§ 35 GBO). Beruht die Erbfolge auf einer notariellen Verfügung, geht es oft auch ohne Erbschein.

Konkret akzeptiert das Grundbuchamt als Nachweis:

• Erbschein des Nachlassgerichts
• Europäisches Nachlasszeugnis
• Notarielles Testament oder Erbvertrag zusammen mit der Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts

Ein privatschriftliches (handschriftliches) Testament reicht dem Grundbuchamt in der Regel nicht – hier wird meist ein Erbschein verlangt. Da ein notarielles Testament den Erbschein ersparen kann, spart es den Erben oft Zeit und Kosten.

Was kostet die Grundbuchberichtigung nach einem Erbfall?

Die Grundbuchberichtigung ist gebührenfrei, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt gestellt wird. Das regelt das GNotKG (Kostenverzeichnis Nr. 14110, Anmerkung 1).

Wird die Frist versäumt, fällt eine Eintragungsgebühr an, die sich nach dem Wert des Grundstücks richtet. Die Zwei-Jahres-Frist ist dabei strikt: Sie verlängert sich auch dann nicht, wenn sich der Erbnachweis – etwa durch ein langes Erbscheinverfahren – verzögert hat.

Getrennt davon zu betrachten sind die Kosten für den Erbnachweis selbst: Ein Erbschein ist beim Nachlassgericht kostenpflichtig, die Gebühr richtet sich nach dem Nachlasswert (GNotKG).

In welchen Schritten läuft die Berichtigung ab?

Der Weg von der Erbschaft bis zur Eintragung als neuer Eigentümer lässt sich in wenige Schritte gliedern:

1. Erbnachweis besorgen Erbschein beantragen oder notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift bereithalten.
2. Aktuellen Grundbuchstand prüfen Mit einem Grundbuchauszug siehst du, was aktuell eingetragen ist – Eigentümer, Grundschulden und Lasten.
3. Berichtigung beantragen Antrag auf Grundbuchberichtigung beim zuständigen Grundbuchamt stellen, mit Erbnachweis.
4. Eintragung abwarten Das Grundbuchamt trägt die Erben als neue Eigentümer ein – innerhalb der 2-Jahres-Frist gebührenfrei.

Grundbuchauszug – der sinnvolle erste Schritt

Bevor du die Berichtigung anstößt, verschaffst du dir mit einem aktuellen Grundbuchauszug den Überblick über den Ist-Stand der geerbten Immobilie. Er zeigt dir den eingetragenen Eigentümer sowie alle Belastungen in Abteilung II und III – etwa Grundschulden, Wohnrechte oder Nießbrauch.

Gerade im Erbfall ist dieser Überblick wertvoll: Du erkennst sofort, ob die Immobilie noch mit Krediten belastet ist oder ob Rechte Dritter eingetragen sind. Bei Immofiles bestellst du den Auszug vollständig online – für einen Festpreis von 29,90 €, ohne Behördengang und noch am selben Tag als PDF.

Du erhältst einen unbeglaubigten Grundbuchauszug – die vollständige Kopie des aktuellen Grundbuchinhalts. Für den Überblick im Erbfall und die Vorbereitung der Berichtigung ist das in aller Regel genau das Richtige. Einen beglaubigten Auszug brauchst du nur, wenn eine Stelle das ausdrücklich verlangt – frag im Zweifel einfach vorher nach.