Erbschein und Grundbuch – was du wissen musst

Nach einem Todesfall stellt sich schnell eine praktische Frage: Wie kommt die geerbte Immobilie auf deinen Namen ins Grundbuch? In den meisten Fällen führt der Weg über den Erbschein – das amtliche Zeugnis, mit dem du deine Erbenstellung gegenüber Ämtern, Banken und dem Grundbuchamt nachweist.

Doch der Erbschein ist nicht immer nötig, und er ist nicht kostenlos. Ob du ihn wirklich brauchst, hängt davon ab, wie die Erbfolge geregelt wurde. Dieser Artikel erklärt dir, wann das Grundbuchamt einen Erbschein verlangt, wann ein notarielles Testament genügt, was der Erbschein kostet und wie das Zusammenspiel von Erbschein und Grundbuch in der Praxis abläuft.

Alle rechtlichen Angaben beruhen auf der Grundbuchordnung (GBO), dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) – Stand 2026, bundeseinheitlich.

Wozu brauchst du einen Erbschein fürs Grundbuch?

Einen Erbschein brauchst du fürs Grundbuch immer dann, wenn du als Erbe als neuer Eigentümer eingetragen werden willst und keinen anderen amtlichen Erbnachweis hast. Nach § 35 GBO kann die Erbfolge gegenüber dem Grundbuchamt grundsätzlich nur durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis nachgewiesen werden.

Der Erbschein selbst ist ein Zeugnis des Nachlassgerichts über dein Erbrecht. Nach § 2353 BGB erteilt ihn das Nachlassgericht auf Antrag und weist darin aus, wer Erbe ist und – bei mehreren Erben – zu welchem Anteil.

Für das Grundbuchamt ist der Erbschein damit der Schlüssel: Er beweist, dass das Grundbuch nach dem Erbfall unrichtig geworden ist, weil dort noch die verstorbene Person als Eigentümer steht. Auf dieser Grundlage kann der Eigentümer im Grundbuch berichtigt werden.

Wann brauchst du keinen Erbschein?

Keinen Erbschein brauchst du, wenn die Erbfolge in einer öffentlichen Urkunde festgehalten ist – also in einem notariellen Testament oder einem Erbvertrag. In diesem Fall genügt dem Grundbuchamt nach § 35 GBO die Urkunde zusammen mit der Niederschrift über die gerichtliche Eröffnung.

Das kann dir viel Geld und Zeit sparen, denn ein Erbschein verursacht eigene Gebühren (dazu unten mehr). Wichtig zu wissen:

• Nur ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag reicht als Ersatz – ein handschriftliches (privates) Testament genügt hier nicht.
• Erforderlich ist zusätzlich das Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts.
• Das Grundbuchamt darf trotzdem einen Erbschein verlangen, wenn es die Erbfolge durch die Urkunde nicht für zweifelsfrei geklärt hält.

Was kostet ein Erbschein?

Ein Erbschein kostet nicht pauschal, sondern richtet sich nach dem Wert des Nachlasses. Für die Erteilung fallen nach dem GNotKG zwei volle Gebühren an: eine für den Erbschein selbst und eine für die eidesstattliche Versicherung, die du beim Nachlassgericht abgibst.

Beide Gebühren bemessen sich am Reinwert des Nachlasses – also am Vermögen abzüglich der Schulden. Ein Beispiel zur Orientierung:

• Nachlasswert rund 100.000 €: zwei Gebühren von je etwa 273 € – zusammen ca. 546 €.
• Je höher der Nachlasswert, desto höher die Gebühren.
• Immobilien im Nachlass treiben den Wert – und damit die Erbscheinkosten – schnell nach oben.

Gerade weil der Erbschein teuer werden kann, lohnt sich die Prüfung, ob ein notarielles Testament vorliegt, mit dem du ihn dir sparen kannst.

Grundbuch nach dem Erbfall berichtigen – so läuft es ab

Sobald der Erbnachweis vorliegt, wird das Grundbuch berichtigt – die verstorbene Person wird gelöscht und du als Erbe eingetragen. Rechtlich stützt sich das auf § 22 GBO: Für die Berichtigung genügt der Nachweis der Unrichtigkeit, eine gesonderte Bewilligung ist nicht nötig.

Ein wichtiger finanzieller Vorteil: Die Berichtigung des Grundbuchs ist gebührenfrei, wenn du den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall stellst (GNotKG, KV-Nr. 14110). Wer diese Frist verpasst, zahlt die volle Eintragungsgebühr – die Frist verlängert sich auch dann nicht, wenn sich die Klärung der Erbfolge verzögert hat.

Den genauen Ablauf der Eigentümerberichtigung – Antrag, Unterlagen und Fristen – haben wir im Detail beschrieben: Grundbuch nach dem Erbfall berichtigen.

Warum du im Erbfall einen aktuellen Grundbuchauszug brauchst

Einen aktuellen Grundbuchauszug brauchst du im Erbfall, um überhaupt zu wissen, was zum Nachlass gehört und wie die geerbte Immobilie belastet ist. Der Auszug zeigt dir den eingetragenen Eigentümer, Grundschulden und Hypotheken (Abteilung III) sowie Rechte Dritter wie Wohn- oder Wegerechte (Abteilung II).

Das ist bares Geld wert: Bevor du ein Erbe annimmst oder eine Immobilie verkaufst, willst du wissen, ob noch Kredite auf dem Objekt lasten. Auch für das Gespräch mit Bank, Notar oder Miterben ist der aktuelle Stand des Grundbuchs die Grundlage.

Bei Immofiles bestellst du den unbeglaubigten Grundbuchauszug online zum Festpreis von 29,90 € – ohne Behördengang, noch am selben Tag als PDF. Für die Nachlassprüfung, Bankgespräche und die Erbauseinandersetzung wird dieser unbeglaubigte Auszug in der Praxis problemlos akzeptiert. Einen beglaubigten Auszug brauchst du nur, wenn eine Stelle ihn ausdrücklich verlangt.