Reallast im Grundbuch erklärt

Du wirfst einen Blick in deinen Grundbuchauszug – und in Abteilung II steht plötzlich das Wort „Reallast". Für viele klingt das nach einer versteckten Schuld oder einem Risiko, das den Immobilienkauf gefährdet. In den allermeisten Fällen ist es das aber nicht.

Eine Reallast ist eine ganz bestimmte Art von Belastung, die an dein Grundstück geknüpft ist. Sie verpflichtet den jeweiligen Eigentümer zu wiederkehrenden Leistungen – klassisch etwa zu einer Rentenzahlung oder Versorgung an frühere Eigentümer. Was das konkret bedeutet, wo es steht und worauf du beim Kauf achten solltest, erfährst du hier. Alle Angaben gelten für Deutschland, Stand 2026 (Grundlage: § 1105 ff. BGB).

Was ist eine Reallast im Grundbuch?

Eine Reallast ist eine Belastung eines Grundstücks, bei der an eine bestimmte Person oder den Eigentümer eines anderen Grundstücks wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu erbringen sind. Rechtliche Grundlage ist § 1105 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).

Das Besondere: Die Verpflichtung haftet am Grundstück selbst, nicht an einer Person. Wechselt das Grundstück den Eigentümer, geht die Reallast auf den neuen Eigentümer über. Der Berechtigte kann seine Leistung notfalls durch Zwangsvollstreckung in das Grundstück durchsetzen.

Typisch sind wiederkehrende Geld- oder Naturalleistungen – etwa monatliche Zahlungen, Pflege oder Wohnversorgung. Anders als bei einer Grundschuld geht es also nicht um einen einmaligen Kapitalbetrag, sondern um Leistungen, die immer wieder fällig werden.

Wo steht die Reallast im Grundbuchauszug?

Die Reallast wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen – dort, wo alle Lasten und Beschränkungen außer den Grundpfandrechten stehen. Grundschulden und Hypotheken findest du dagegen in Abteilung III.

In der Eintragung sind der Berechtigte, die Art der Leistung und häufig auch deren Umfang oder Wert vermerkt. Details ergeben sich oft aus der zugrunde liegenden Bewilligung oder dem notariellen Vertrag, auf den die Eintragung verweist.

Einen vollständigen Überblick über alle Eintragungsarten dieser Abteilung geben wir dir im Beitrag Lasten & Beschränkungen in Abteilung II.

Welche Beispiele für Reallasten gibt es?

Reallasten begegnen dir vor allem bei Grundstücksübergaben innerhalb der Familie und in ländlichen Regionen. Die häufigsten Formen sind:

• Altenteil oder Leibgeding – Versorgung der Eltern nach einer Hof- oder Hausübergabe
• Wiederkehrende Rentenzahlungen an frühere Eigentümer
• Pflege- und Betreuungsleistungen als vertraglich vereinbarte Gegenleistung
• Naturalleistungen wie die Lieferung von Brennholz, Strom oder Lebensmitteln
• Wiederkehrende Beiträge, etwa zur Unterhaltung gemeinsamer Anlagen

Ein klassisches Beispiel: Eltern übertragen ihr Haus zu Lebzeiten an die Tochter und lassen sich im Gegenzug eine monatliche Zahlung als Reallast eintragen. So ist die Versorgung abgesichert – selbst wenn das Haus später verkauft wird.

Reallast, Grundschuld oder Dienstbarkeit – der Unterschied

Eine Reallast unterscheidet sich klar von anderen Grundbucheinträgen: Sie verpflichtet zu einem aktiven Tun – dem Erbringen wiederkehrender Leistungen. Eine Grundschuld sichert dagegen einen Geldbetrag ab, und eine Dienstbarkeit verlangt meist nur ein Dulden oder Unterlassen.

Kurz zusammengefasst:

• Reallast: wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück (Abteilung II)
• Dienstbarkeit: Recht, das Grundstück zu nutzen, oder Pflicht zu dulden/unterlassen – etwa ein Wegerecht oder Wohnrecht (Abteilung II)
• Nießbrauch: umfassendes Nutzungs- und Ertragsrecht am Grundstück – mehr dazu im Beitrag Nießbrauch im Grundbuch (Abteilung II)
• Grundschuld: Sicherung eines Kapitalbetrags für einen Kredit (Abteilung III) – Details unter Grundschuld vs. Hypothek

Für den Wert einer Immobilie ist die Unterscheidung wichtig: Eine Reallast kann den Eigentümer über Jahre finanziell binden, während eine getilgte Grundschuld oft nur noch ein formaler Eintrag ist.

Was bedeutet eine Reallast beim Hauskauf?

Kaufst du eine Immobilie mit eingetragener Reallast, übernimmst du grundsätzlich die damit verbundene Verpflichtung – sie bleibt bestehen und wirkt gegen den jeweiligen Eigentümer. Der Berechtigte kann seine Ansprüche im Zweifel über das Grundstück durchsetzen.

Nach § 1108 BGB haftet der Eigentümer für die während seiner Eigentumszeit fällig werdenden Leistungen zusätzlich auch persönlich – soweit nichts anderes vereinbart ist. Eine Reallast ist damit kein reines Formalthema, sondern kann echte laufende Kosten bedeuten.

Deshalb gilt: Vor dem Kauf immer einen aktuellen Grundbuchauszug prüfen und den Wert der Reallast in die Kaufentscheidung einbeziehen. Wie du dabei vorgehst, zeigen wir dir im Ratgeber Grundbuchauszug beim Hauskauf.

Wie prüfe ich Reallasten im Grundbuchauszug?

Reallasten erkennst du zuverlässig nur über einen aktuellen Grundbuchauszug – dort ist jede Belastung in Abteilung II schwarz auf weiß dokumentiert. Der Gang zum Amt ist dafür aber längst nicht mehr nötig.

Beim Grundbuchamt kostet ein unbeglaubigter Auszug 10 Euro, ein beglaubigter 20 Euro (bundeseinheitlich nach GNotKG). Dazu kommen jedoch Anfahrt, Wartezeit und eine Bearbeitung, die schriftlich mehrere Tage dauern kann. Über Immofiles erhältst du deinen Auszug dagegen digital – zum Festpreis von 29,90 €, ohne Behördengang.

Für die Prüfung einer Reallast genügt in aller Regel der unbeglaubigte Auszug. Er wird von Banken, Notaren und Käufern in der Praxis problemlos akzeptiert. Einen beglaubigten Auszug brauchst du nur, wenn dein Vertragspartner ihn ausdrücklich verlangt – im Zweifel einfach vorher nachfragen.

In drei Schritten hast du Klarheit über alle Einträge in Abteilung II:

1. Grundstück eingeben Adresse oder Flurstück eintragen – dauert ca. 3 Minuten.
2. Sicher bezahlen Online-Checkout mit 29,90 € Festpreis – keine versteckten Folgekosten.
3. PDF erhalten Noch am selben Tag per E-Mail – inklusive aller Belastungen in Abteilung II.