Grundschuld löschen – so geht's

Deine Immobilie ist abbezahlt – und jetzt steht da immer noch eine Grundschuld im Grundbuch. Das ist ganz normal: Eine Grundschuld verschwindet nicht automatisch, nur weil der Kredit getilgt ist. Sie bleibt so lange in Abteilung III eingetragen, bis du sie aktiv löschen lässt.

Ob sich das Löschen überhaupt lohnt, was du dafür brauchst und welche Kosten auf dich zukommen – dieser Ratgeber führt dich Schritt für Schritt durch den Ablauf. Alle Angaben gelten für Deutschland, Stand 2026 (Grundlage: BGB, GBO und GNotKG).

Muss eine Grundschuld nach der Tilgung gelöscht werden?

Nein – die Löschung einer Grundschuld ist freiwillig. Auch wenn dein Darlehen vollständig zurückgezahlt ist, bleibt die Grundschuld im Grundbuch stehen, bis du selbst die Löschung veranlasst. Von allein passiert nichts.

Sobald der Kredit getilgt ist, hast du zwei Möglichkeiten: Du lässt die Grundschuld löschen oder du lässt sie als sogenannte Eigentümergrundschuld im Grundbuch stehen. Beides ist zulässig – welcher Weg sinnvoll ist, hängt von deinen Plänen ab.

Löschen oder bestehen lassen?

Ob du die Grundschuld löschst oder bestehen lässt, ist eine reine Abwägung zwischen Kosten heute und Flexibilität morgen. Eine gelöschte Grundschuld schafft ein „sauberes" Grundbuch, eine bestehende spart dir bei einer späteren Finanzierung Zeit und Geld.

Für das Bestehenlassen spricht: Planst du in absehbarer Zeit eine neue Finanzierung – etwa für eine Sanierung – kannst du die vorhandene Grundschuld erneut als Sicherheit nutzen. Du sparst dir dann die Kosten für eine Neubestellung.

Für die Löschung spricht: Beim Verkauf der Immobilie erwarten Käufer und finanzierende Banken meist ein lastenfreies Grundbuch. Und wer schlicht einen klaren Schlussstrich unter die Finanzierung ziehen möchte, ist mit der Löschung gut beraten.

Was brauchst du für die Löschung?

Um eine Grundschuld zu löschen, brauchst du vor allem eine Löschungsbewilligung deiner Bank. Das ist die Erklärung des Gläubigers, dass er auf sein Recht verzichtet – ohne sie kann das Grundbuchamt nicht löschen.

Rechtlich verlangt das Gesetz für die Aufhebung eines Grundstücksrechts zwei Dinge: die Erklärung des Berechtigten, dass er das Recht aufgibt, sowie die Löschung im Grundbuch selbst (§ 875 BGB). Zusätzlich darf eine Grundschuld nur mit Zustimmung des Eigentümers gelöscht werden (§ 27 GBO) – diese Zustimmung gibst du als Immobilieneigentümer ab.

Für das Grundbuchamt zählt dabei nur die richtige Form: Sowohl die Löschungsbewilligung der Bank als auch deine Zustimmung müssen öffentlich beglaubigt sein (§ 29 GBO). Diese Beglaubigung übernimmt ein Notar.

Du brauchst also im Kern:

• Die Löschungsbewilligung deiner Bank in öffentlich beglaubigter Form
• Deine Zustimmung als Eigentümer zur Löschung
• Einen Löschungsantrag an das zuständige Grundbuchamt
• Bei einer Briefgrundschuld zusätzlich den Original-Grundschuldbrief

In 4 Schritten die Grundschuld löschen

Der Ablauf der Löschung ist gut planbar und läuft fast immer nach demselben Muster ab. So gehst du vor:

1. Löschungsbewilligung anfordern Nach vollständiger Tilgung stellt dir die Bank die Löschungsbewilligung aus – in der Regel kostenfrei.
2. Zum Notar gehen Der Notar beglaubigt deine Zustimmung und reicht Löschungsbewilligung und Antrag beim Grundbuchamt ein.
3. Grundbuchamt löscht Das Grundbuchamt trägt die Löschung in Abteilung III ein und markiert die Grundschuld als erledigt.
4. Ergebnis prüfen Mit einem aktuellen Grundbuchauszug kontrollierst du, dass die Grundschuld tatsächlich gelöscht wurde.

Die reine Bearbeitung beim Grundbuchamt dauert je nach Auslastung einige Tage bis wenige Wochen. Den größten Teil der Wartezeit machen meist die Bank und der Notartermin aus.

Was kostet es, eine Grundschuld zu löschen?

Die Löschung einer Grundschuld kostet insgesamt rund 0,2 % des eingetragenen Grundschuldbetrags. Die Gebühren teilen sich etwa hälftig zwischen Notar und Grundbuchamt auf und richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).

Konkret fallen zwei Gebühren an, beide bemessen am Nennbetrag der Grundschuld:

• Grundbuchamt: 0,5-Gebühr für die Löschung (KV-Nr. 14140 GNotKG)
• Notar: 0,5-Gebühr für Beglaubigung und Einreichung (KV-Nr. 24102 GNotKG)

Ein Rechenbeispiel: Bei einer Grundschuld über 200.000 € summieren sich Notar und Grundbuchamt auf insgesamt rund 400 €. Die Löschungsbewilligung selbst stellt die Bank übrigens in aller Regel kostenlos aus – dafür darf sie kein gesondertes Entgelt verlangen.

Steht die Grundschuld noch im Grundbuch?

Ob eine Grundschuld noch eingetragen ist oder bereits gelöscht wurde, siehst du zweifelsfrei nur in Abteilung III eines aktuellen Grundbuchauszugs. Weder der Kreditvertrag noch die Tilgungsbestätigung sagen etwas über den tatsächlichen Grundbuchstand aus.

Genau hier hilft dir Immofiles: Statt zum Amtsgericht zu fahren, bestellst du deinen Grundbuchauszug online und erhältst ihn noch am selben Tag als PDF – für einen Festpreis von 29,90 €. So prüfst du vor der Löschung die genaue Grundschuld und danach das Ergebnis.

Der unbeglaubigte Auszug reicht für die eigene Kontrolle des Grundbuchstands vollständig aus. Möchtest du dich zunächst über die Sicherheit selbst informieren, hilft dir unser Ratgeber Grundschuld vs. Hypothek; wie eine Grundschuld überhaupt ins Grundbuch kommt, erklärt der Beitrag Grundschuld eintragen – Kosten & Ablauf.