Teilungserklärung und Grundbuch bei Eigentumswohnungen

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt nie ein ganzes Gebäude – sondern einen genau definierten Anteil daran, verbunden mit dem alleinigen Recht an bestimmten Räumen. Geregelt wird diese Aufteilung in einem einzigen zentralen Dokument: der Teilungserklärung. Sie ist die rechtliche Geburtsurkunde jeder Eigentumswohnung.

Ohne Teilungserklärung gäbe es kein Wohnungseigentum. Erst durch sie entstehen aus einem Grundstück mit Gebäude die einzelnen Wohnungen, die separat verkauft, beliehen und vererbt werden können. Und erst durch sie legt das Grundbuchamt für jede Wohnung ein eigenes Grundbuchblatt an.

Dieser Artikel erklärt dir, was eine Teilungserklärung ist, was in ihr steht und wie sie mit dem Grundbuch einer Eigentumswohnung zusammenhängt. Grundlage sind die aktuellen Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) und der Grundbuchordnung (GBO), Stand 2026.

Was ist eine Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung ist die Erklärung, mit der ein Grundstück rechtlich in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Sie legt fest, welche Teile des Gebäudes einem einzelnen Eigentümer allein gehören (Sondereigentum) und welche allen gemeinsam (Gemeinschaftseigentum).

Das Wohnungseigentumsgesetz kennt dafür zwei Wege. Gehört das Grundstück nur einer Person – etwa einem Bauträger, der ein Mehrfamilienhaus errichtet –, erfolgt die Aufteilung nach § 8 WEG durch einseitige Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt. Gehört das Grundstück von vornherein mehreren Personen gemeinsam, räumen sie sich das Sondereigentum vertraglich ein (§ 3 WEG).

In beiden Fällen entsteht dasselbe Ergebnis: aus einem Grundstück werden rechtlich selbstständige Wohnungen. Jede Wohnung ist mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum verbunden – meist ausgedrückt als Bruchteil, zum Beispiel 87/1.000.

Was steht in der Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung beschreibt genau, wie das Gebäude aufgeteilt ist und nach welchen Regeln die Eigentümer zusammenleben. Sie ist damit weit mehr als eine reine Formalie – sie bestimmt konkrete Rechte und Pflichten jedes Wohnungseigentümers.

Typischerweise enthält eine Teilungserklärung diese Bestandteile:

• Die Aufteilung in Sondereigentum (die einzelnen Wohnungen) und Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Dach, Fassade, Heizung)
• Den Miteigentumsanteil, der zu jeder Wohnung gehört
• Den Aufteilungsplan, der jede Einheit im Gebäude eindeutig zuordnet
• Sondernutzungsrechte, etwa an einem Gartenanteil, Stellplatz oder Kellerraum
• Die Gemeinschaftsordnung mit Regeln zu Kostenverteilung, Stimmrechten und Nutzung

Vor allem die Gemeinschaftsordnung ist beim Kauf entscheidend: Sie regelt, wie Instandhaltungskosten verteilt werden, ob eine Vermietung erlaubt ist oder wer den Garten nutzen darf. Diese Details sind rechtlich bindend – deshalb solltest du sie vor jedem Wohnungskauf kennen.

Wie kommt die Teilung ins Grundbuch?

Die Teilung wird wirksam, sobald das Grundbuchamt für jede Wohnung ein eigenes Grundbuchblatt anlegt. Dieses spezielle Grundbuchblatt heißt Wohnungsgrundbuch – rechtlich geregelt in § 7 WEG.

Damit das Grundbuchamt die Wohnungsgrundbücher anlegt, muss die Teilungserklärung in der richtigen Form vorliegen. Für jede Eintragung ins Grundbuch verlangt die Grundbuchordnung öffentlich beglaubigte Erklärungen (§ 29 GBO); in der Praxis wird die Teilungserklärung deshalb notariell beurkundet. Ohne diese Form geht beim Grundbuchamt nichts.

Sobald die Wohnungsgrundbücher angelegt sind, wird das ursprüngliche Grundbuchblatt des ungeteilten Grundstücks geschlossen. Ab diesem Moment ist jede Wohnung ein eigenständiges Objekt: mit eigenem Eigentümer, eigenen Belastungen und eigenem Grundbuchauszug.

Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung

Für den Grundbuchvollzug reicht die Teilungserklärung allein nicht aus – zwei amtliche Anlagen müssen dazukommen. Beide sind in § 7 WEG geregelt und stellen sicher, dass die Aufteilung baulich eindeutig ist.

Der Aufteilungsplan ist eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel versehene Bauzeichnung. Aus ihm geht hervor, welche Räume zu welcher Wohnung gehören und wie die einzelnen Einheiten im Gebäude liegen. Jede Wohnung erhält darin eine feste Nummer.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass die einzelnen Wohnungen baulich in sich abgeschlossen sind – also durch feste Wände, Decken und abschließbare Zugänge klar voneinander getrennt. Erst wenn beide Nachweise vorliegen, legt das Grundbuchamt die Wohnungsgrundbücher an.

Warum ist die Teilungserklärung beim Wohnungskauf wichtig?

Die Teilungserklärung entscheidet darüber, was du beim Kauf einer Eigentumswohnung wirklich erwirbst. Sie definiert die Grenzen deines Sondereigentums, deine Kostenanteile und deine Nutzungsrechte – und sie ist über das Grundbuch rechtlich bindend.

Das Wohnungsgrundbuch nimmt für den Inhalt der Aufteilung auf die Teilungserklärung Bezug. Wer die Rechte an einer Wohnung vollständig verstehen will, muss deshalb beides zusammen lesen: den aktuellen Grundbuchauszug der Wohnung und die zugrunde liegende Teilungserklärung.

Ein aktueller Grundbuchauszug der Eigentumswohnung zeigt dir vor dem Kauf, wer als Eigentümer eingetragen ist, welcher Miteigentumsanteil zur Wohnung gehört und ob Belastungen wie Grundschulden oder Wohnungsrechte eingetragen sind. Genau diese Informationen brauchst du, um eine sichere Kaufentscheidung zu treffen.

Grundbuchauszug: beim Amt oder online?

Den Grundbuchauszug einer Eigentumswohnung bekommst du auf zwei Wegen – beim Grundbuchamt selbst oder online. Beide führen zum selben Dokument, unterscheiden sich aber deutlich in Aufwand und Tempo.

Beim Amt kostet der unbeglaubigte Auszug 10 € (GNotKG), ein beglaubigter 20 €. Dafür nimmst du Anfahrt, eingeschränkte Öffnungszeiten und oft tagelange Bearbeitung in Kauf. Für die allermeisten Zwecke – Kaufvorbereitung, Bankgespräch, Eigenrecherche – reicht der unbeglaubigte Auszug problemlos aus.