Insolvenzvermerk im Grundbuch

Ein Insolvenzvermerk im Grundbuch ist ein amtlicher Hinweis darauf, dass über das Vermögen des Eigentümers ein Insolvenzverfahren eröffnet wurde. Er signalisiert jedem, der das Grundbuch einsieht: Über diese Immobilie kann der Eigentümer nicht mehr frei verfügen.

Für Kaufinteressenten, Banken und Gläubiger ist das ein entscheidendes Signal. Wer eine Immobilie kaufen oder finanzieren will, sollte vorher wissen, ob ein solcher Eintrag besteht – denn er verändert die gesamte Ausgangslage. Dieser Artikel erklärt dir, was der Insolvenzvermerk bedeutet, in welcher Abteilung er steht, wer ihn einträgt und wann er wieder verschwindet.

Alle Angaben beziehen sich auf die Rechtslage in Deutschland – Stand 2026, auf Grundlage der Insolvenzordnung (InsO) und der Grundbuchordnung (GBO).

Was ist ein Insolvenzvermerk im Grundbuch?

Ein Insolvenzvermerk ist die Eintragung der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens im Grundbuch. Rechtsgrundlage ist § 32 InsO: Wird über das Vermögen eines Eigentümers das Insolvenzverfahren eröffnet, wird dies bei jedem Grundstück, das ihm gehört, im Grundbuch vermerkt.

Der Vermerk hat vor allem eine Warnfunktion. Er macht für jeden Einsehenden sichtbar, dass das Grundstück zur Insolvenzmasse gehört und der Eigentümer die Verfügungsgewalt darüber verloren hat. So wird verhindert, dass ein Dritter die Immobilie im guten Glauben erwirbt, ohne von der Insolvenz zu wissen.

In welcher Abteilung steht der Insolvenzvermerk?

Der Insolvenzvermerk steht in Abteilung II des Grundbuchs. In dieser Abteilung werden alle Lasten und Beschränkungen eingetragen, die nicht zu den Grundpfandrechten der Abteilung III gehören – also etwa Wohnrechte, Wegerechte, Nießbrauch und eben auch Verfügungsbeschränkungen.

Der Insolvenzvermerk zählt zu den Verfügungsbeschränkungen und ist daher genau dort richtig aufgehoben. Wer wissen will, wie diese Abteilung insgesamt aufgebaut ist, findet die Details im Überblicksartikel zu den Lasten und Beschränkungen in Abteilung II.

Praktisch bedeutet das: Um zu prüfen, ob eine Immobilie von einer Insolvenz betroffen ist, musst du in einem aktuellen Grundbuchauszug in Abteilung II schauen. Ist dort kein entsprechender Vermerk eingetragen, liegt zum Zeitpunkt des Auszugs keine Insolvenz vor.

Wer trägt den Insolvenzvermerk ein?

Eingetragen wird der Insolvenzvermerk vom Grundbuchamt – aber nur auf Ersuchen des Insolvenzgerichts oder auf Antrag des Insolvenzverwalters. Nach § 32 InsO ersucht das Insolvenzgericht das Grundbuchamt von Amts wegen um die Eintragung, sobald ihm bekannt ist, dass dem Schuldner ein Grundstück gehört. Auch der Insolvenzverwalter kann die Eintragung direkt beim Grundbuchamt beantragen.

Der Eigentümer selbst hat auf diesen Vorgang keinen Einfluss. Anders als bei vielen anderen Grundbucheintragungen ist seine Zustimmung nicht erforderlich – der Vermerk dient dem Schutz der Gläubiger und der Insolvenzmasse.

Welche Folgen hat der Insolvenzvermerk?

Die zentrale Folge: Der Eigentümer verliert die Befugnis, über die Immobilie zu verfügen. Mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens geht das Recht, das zur Masse gehörende Vermögen zu verwalten und darüber zu verfügen, nach § 80 InsO auf den Insolvenzverwalter über.

Verkauft oder belastet der Schuldner die Immobilie danach eigenmächtig, ist diese Verfügung gegenüber den Gläubigern unwirksam (§ 81 InsO). Der Insolvenzvermerk macht diese Beschränkung öffentlich sichtbar und schließt damit einen gutgläubigen Erwerb aus: Ein Käufer kann sich nicht darauf berufen, von der Insolvenz nichts gewusst zu haben.

Für dich als Kaufinteressent heißt das konkret:

• Verhandlungspartner ist nicht mehr der Eigentümer, sondern der Insolvenzverwalter
• Ein Kauf direkt vom Schuldner ist rechtlich nicht wirksam möglich
• Der Verwalter kann die Immobilie im Rahmen der Verwertung verkaufen
• Ein aktueller Grundbuchauszug zeigt dir, ob und wann der Vermerk eingetragen wurde

Wann wird der Insolvenzvermerk gelöscht?

Der Insolvenzvermerk wird gelöscht, sobald das Grundstück nicht mehr zur Insolvenzmasse gehört oder das Verfahren beendet ist. Auch die Löschung erfolgt nach § 32 InsO auf Ersuchen des Insolvenzgerichts oder auf Antrag des Insolvenzverwalters – nicht automatisch.

Typische Anlässe für die Löschung sind:

1. Freigabe durch den Verwalter Gibt der Insolvenzverwalter das Grundstück aus der Masse frei, wird der Vermerk gelöscht.
2. Verwertung der Immobilie Verkauft der Verwalter das Grundstück, wird der Vermerk beim Eigentümerwechsel entfernt.
3. Ende des Insolvenzverfahrens Nach Aufhebung oder Einstellung des Verfahrens entfällt die Grundlage für den Vermerk.

Bis das Grundbuchamt die Löschung vollzogen hat, bleibt der Vermerk sichtbar. Deshalb lohnt sich vor jeder Kaufentscheidung ein tagesaktueller Blick ins Grundbuch – ein älterer Auszug kann einen inzwischen gelöschten oder einen neu hinzugekommenen Vermerk übersehen.

Insolvenzvermerk prüfen – so kommst du an den Auszug

Ob eine Immobilie einen Insolvenzvermerk trägt, erkennst du zuverlässig nur an einem aktuellen Grundbuchauszug. Dafür genügt ein unbeglaubigter Auszug: Er zeigt den vollständigen Inhalt aller drei Abteilungen und wird von Banken, Notaren und Käufern in aller Regel problemlos akzeptiert. Beim Grundbuchamt kostet er 10 € (der beglaubigte Auszug 20 €) – nur wenn ein Vertragspartner ausdrücklich eine Beglaubigung verlangt, brauchst du die teurere Variante.

Der klassische Weg führt über das Amtsgericht: schriftlicher Antrag, Nachweis des berechtigten Interesses, Wartezeit von Tagen bis Wochen. Schneller geht es online.

Bei Immofiles bestellst du deinen Grundbuchauszug für einen Festpreis von 29,90 € – ohne Behördengang, ohne Wartezeit und ohne versteckte Zusatzkosten. Du erhältst ihn noch am selben Tag als PDF und siehst sofort, ob in Abteilung II ein Insolvenzvermerk steht.