Kosten der Grundbucheintragung beim Notar

Beim Immobilienkauf taucht ein Kostenblock auf, der viele überrascht: die Grundbucheintragung. Denn erst wenn der Eigentumswechsel im Grundbuch steht, bist du rechtlich der Eigentümer – nicht schon mit dem unterschriebenen Kaufvertrag. Für diesen Schritt fallen Gebühren an, und die laufen meist über den Notartermin.

Viele denken deshalb, „der Notar" kassiere die Grundbuchgebühr. In Wahrheit sind es zwei getrennte Rechnungen: eine vom Notar für die Beurkundung und Abwicklung, eine vom Grundbuchamt für die eigentliche Eintragung. Zusammen liegen sie meist bei rund 1,5 % des Kaufpreises.

Dieser Artikel zeigt dir, was die Grundbucheintragung wirklich kostet, wer welche Gebühr berechnet und wie sich die Summe zusammensetzt – mit einem konkreten Rechenbeispiel. Alle Angaben gelten bundesweit, Stand 2026 (Grundlage: GNotKG in der Fassung ab 01.06.2025).

Was kostet die Grundbucheintragung beim Notar?

Die Grundbucheintragung kostet beim Hauskauf – Notar und Grundbuchamt zusammengerechnet – in der Regel rund 1,5 % des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sind das grob 3.500 bis 6.000 €, je nachdem, ob du den Kauf mit einer Grundschuld finanzierst.

Die Höhe richtet sich nicht nach Aufwand oder Region, sondern nach dem Kaufpreis. Grundlage ist das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Die Gebühren sind bundeseinheitlich und nicht verhandelbar – ob in Bayern, Nordrhein-Westfalen oder Sachsen zahlst du für denselben Kaufpreis dieselben Gebühren.

Notar oder Grundbuchamt – wer berechnet was?

Die Kosten der Grundbucheintragung verteilen sich auf zwei Stellen: den Notar und das Grundbuchamt beim Amtsgericht. Du bekommst darum in der Regel auch zwei getrennte Rechnungen.

Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und veranlasst anschließend die Einträge im Grundbuch. Das Grundbuchamt nimmt die eigentliche Eintragung vor und stellt dafür eine eigene Kostenrechnung. Der wichtigste Praxis-Unterschied:

• Notarkosten enthalten 19 % Umsatzsteuer
• Grundbuchgebühren sind steuerfrei – hier fällt keine Mehrwertsteuer an
• Beide Beträge berechnen sich aus demselben Geschäftswert (dem Kaufpreis)
• Der Notar zieht die Grundbuchgebühr oft mit ein und leitet sie ans Amt weiter

Der Notar ist also die zentrale Anlaufstelle für die Abwicklung – die Grundbuchgebühr selbst ist aber ein Posten des Amtsgerichts, nicht des Notars.

Welche Gebühren berechnet der Notar?

Der Notar berechnet vor allem die Beurkundung des Kaufvertrags und die Abwicklung des Geschäfts. Die zentrale Position ist die Beurkundung, die mit einer doppelten Gebühr zu Buche schlägt.

• Beurkundung des Kaufvertrags – 2,0-Gebühr auf den Kaufpreis (die größte Einzelposition)
• Vollzug des Geschäfts – 0,5-Gebühr für die Umsetzung nach der Beurkundung
• Betreuungstätigkeit – 0,5-Gebühr, wenn der Notar zusätzliche Fälligkeiten überwacht
• Notaranderkonto – nur wenn die Kaufsumme treuhänderisch über den Notar läuft

Zu diesen Gebühren kommen kleinere Auslagen (etwa für Porto oder Abrufe) und die Umsatzsteuer. Betreuung und Anderkonto fallen nur an, wenn sie im konkreten Fall gebraucht werden – bei einem einfachen Kauf bleibt es oft bei Beurkundung und Vollzug.

Welche Kosten fallen beim Grundbuchamt an?

Das Grundbuchamt berechnet die Gebühren für die eigentlichen Einträge ins Grundbuch. Beim Immobilienkauf sind das typischerweise zwei Positionen – und, falls du finanzierst, eine dritte.

• Auflassungsvormerkung – 0,5-Gebühr; sichert dir als Käufer den Anspruch auf das Eigentum bis zur endgültigen Umschreibung
• Eigentumsumschreibung – 1,0-Gebühr; die eigentliche Eintragung als neuer Eigentümer
• Grundschuld eintragen – 1,0-Gebühr; nur bei Finanzierung über eine Bank

Was genau die Auflassungsvormerkung leistet, erklären wir dir ausführlich im Ratgeber Auflassungsvormerkung einfach erklärt. Und wenn du den Kauf finanzierst, findest du die Details zu den Kosten der Grundschuld im Beitrag Grundschuld eintragen – Kosten & Ablauf.

Rechenbeispiel: Grundbucheintragung bei 400.000 €

Am konkreten Beispiel wird die Rechnung greifbar. Angenommen, du kaufst eine Immobilie für 400.000 € ohne separate Finanzierung über eine Grundschuld. Die 1,0-Gebühr beträgt bei diesem Geschäftswert nach GNotKG 785 €. Daraus ergibt sich:

Rund 3.500 € entsprechen bei diesem Kaufpreis knapp 1 %. Finanzierst du den Kauf über eine Bank, kommt die Eintragung der Grundschuld hinzu und die Summe rückt Richtung 1,5 bis 2 %. Die Grundbuchgebühren (hier 1.177,50 €) sind steuerfrei; nur die Notarkosten tragen Umsatzsteuer.

Wovon hängen die Kosten ab?

Der wichtigste Faktor ist der Kaufpreis – er bildet den Geschäftswert, aus dem alle Gebühren berechnet werden. Je höher der Kaufpreis, desto höher die Eintragungskosten. Der Zusammenhang ist aber nicht linear: Die Gebührentabelle steigt gestaffelt, bei teuren Objekten sinkt der prozentuale Anteil leicht.

Drei weitere Punkte beeinflussen die Endsumme:

• Finanzierung: Eine Grundschuld für den Kredit verursacht zusätzliche Gebühren bei Notar und Grundbuchamt
• Abwicklungsform: Ein Notaranderkonto oder besondere Betreuung erhöhen die Notarkosten
• Umfang der Einträge: Zusätzliche Rechte (z. B. Wohnrecht, Nießbrauch) können weitere Positionen auslösen

Wer zahlt die Kosten der Grundbucheintragung?

Die Kosten der Grundbucheintragung trägt beim Immobilienkauf in aller Regel der Käufer. Das ist zwar keine zwingende gesetzliche Vorgabe, aber die absolut übliche Praxis und steht meist so im Kaufvertrag.

Konkret heißt das: Du als Käufer zahlst die Notarkosten für die Beurkundung, die Grundbuchgebühr für die Eigentumsumschreibung und – falls du finanzierst – auch die Gebühren für die Grundschuld. Der Verkäufer trägt im Normalfall nur die Kosten für die Löschung eventueller Altlasten, etwa einer noch eingetragenen alten Grundschuld.

Plane diese Nebenkosten von Anfang an in dein Budget ein – zusammen mit der Grunderwerbsteuer sind sie ein spürbarer Posten neben dem reinen Kaufpreis. Mehr zum Ablauf rund um den Kauf findest du im Ratgeber Grundbuchauszug beim Hauskauf – wann & warum.

Grundbuch nach der Eintragung prüfen

Nach dem Kauf willst du sichergehen, dass die Eigentumsumschreibung tatsächlich vollzogen ist – oder vor dem Kauf prüfen, welche Belastungen auf der Immobilie liegen. Dafür brauchst du keinen Behördengang: einen aktuellen Grundbuchauszug bekommst du bei Immofiles vollständig online.

Der Aufpreis von rund 20 € gegenüber dem Amt spart dir Anfahrt, Wartezeit und Postlaufzeit – dein Auszug kommt als PDF, mit dem du sofort arbeiten kannst. Für den Festpreis von 29,90 € erhältst du ihn noch am selben Tag. Was ein Grundbuchauszug generell kostet, liest du im Detail unter Was kostet ein Grundbuchauszug?.