Beim Immobilienkauf vergehen zwischen Notartermin und dem Tag, an dem du offiziell als Eigentümer im Grundbuch stehst, oft mehrere Wochen. In dieser Zeit gehört dir die Immobilie rechtlich noch nicht – und genau hier setzt die Vormerkung an. Sie ist der Platzhalter, der deinen Anspruch sichert, bis die endgültige Eintragung erfolgt.
Die Vormerkung ist kein einheitliches Instrument. Je nachdem, welcher Anspruch abgesichert werden soll, gibt es unterschiedliche Arten – von der bekannten Auflassungsvormerkung bis zur Löschungsvormerkung für eine Grundschuld. Dieser Artikel erklärt dir alle Arten der Vormerkung im Grundbuch, wie sie wirken und wo du sie findest. Grundlage sind die einschlägigen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§§ 883 ff. BGB), Stand 2026.
Was ist eine Vormerkung im Grundbuch?
Eine Vormerkung im Grundbuch ist eine Sicherung für den Anspruch auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück. Sie sorgt dafür, dass dieser Anspruch nicht durch spätere Verfügungen des Eigentümers vereitelt werden kann – geregelt ist das in § 883 BGB.
Vereinfacht gesagt: Die Vormerkung reserviert dir einen Rang und einen Anspruch im Grundbuch, bevor das eigentliche Recht (etwa dein Eigentum) endgültig eingetragen ist. Nach § 883 Abs. 1 BGB kann sie sogar für einen künftigen oder bedingten Anspruch eingetragen werden.
Wichtig ist die Abgrenzung: Die Vormerkung selbst ist noch kein Recht am Grundstück, sondern ein Sicherungsmittel für einen schuldrechtlichen Anspruch. Wer wissen will, ob auf einer Immobilie eine Vormerkung lastet, findet das im aktuellen Grundbuchauszug – den du über Immofiles noch am selben Tag als PDF erhältst.
Gut zu wissen
Eine Vormerkung schützt nicht vor jedem Risiko, aber vor dem wichtigsten: Sie verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie zwischen Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung ein zweites Mal verkauft oder belastet.
Welche Arten der Vormerkung gibt es?
Es gibt mehrere Arten der Vormerkung im Grundbuch, die sich nach dem jeweils gesicherten Anspruch unterscheiden. Die wichtigsten sind:
- Auflassungsvormerkung – sichert den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums
- Rückauflassungsvormerkung – sichert einen Anspruch auf spätere Rückübertragung des Eigentums
- Löschungsvormerkung – sichert den Anspruch auf Löschung einer Grundschuld oder Hypothek (§ 1179 BGB)
- Vormerkung für sonstige Rechte – sichert den Anspruch auf Einräumung z. B. eines Wohnrechts, Nießbrauchs oder einer Dienstbarkeit
Allen gemeinsam ist die Grundfunktion aus § 883 BGB: Sie sichern einen schuldrechtlichen Anspruch dinglich ab. Was sie unterscheidet, ist der Zweck – im Folgenden findest du die Details.
Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung ist die mit Abstand häufigste Art und begegnet fast jedem Immobilienkäufer. Sie sichert den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums in der Zeit zwischen der notariellen Beurkundung und der endgültigen Eigentumsumschreibung. So kann der Verkäufer die Immobilie in dieser Phase nicht mehr wirksam an einen Dritten verkaufen oder zusätzlich belasten.
Weil dieses Thema für Käufer besonders wichtig ist, haben wir es in einem eigenen Beitrag ausführlich behandelt: Auflassungsvormerkung einfach erklärt.
Rückauflassungsvormerkung
Die Rückauflassungsvormerkung sichert einen Anspruch auf spätere Rückübertragung des Eigentums. Sie kommt häufig bei Schenkungen oder Übertragungen innerhalb der Familie vor – etwa wenn Eltern eine Immobilie an ihre Kinder überschreiben, sich aber ein Rückforderungsrecht für bestimmte Fälle vorbehalten.
Typische Auslöser für eine solche Rückforderung sind vertraglich vereinbart, zum Beispiel die Insolvenz des Beschenkten oder ein Verkauf ohne Zustimmung. Tritt der vereinbarte Fall ein, sichert die Vormerkung den Rückübertragungsanspruch der ursprünglichen Eigentümer ab.
Löschungsvormerkung
Die Löschungsvormerkung sichert den Anspruch auf Löschung eines Grundpfandrechts – etwa einer Grundschuld oder Hypothek. Ihre gesetzliche Grundlage ist § 1179 BGB: Verpflichtet sich der Eigentümer, eine Hypothek löschen zu lassen, sobald sie sich mit dem Eigentum in einer Person vereinigt, kann dieser Löschungsanspruch durch eine Vormerkung abgesichert werden.
In der Praxis schützt sie nachrangige Gläubiger: Sie sorgt dafür, dass ein vorrangiges Recht nach seiner Erledigung tatsächlich gelöscht wird und nicht als Eigentümergrundschuld bestehen bleibt – so rücken die nachrangigen Rechte im Rang auf.
Vormerkung für sonstige Rechte
Eine Vormerkung kann auch den Anspruch auf Einräumung anderer dinglicher Rechte sichern. Denkbar ist das etwa für ein künftiges Wohnrecht, einen Nießbrauch oder eine Dienstbarkeit. Nach § 883 Abs. 1 BGB genügt dafür, dass ein Anspruch auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück besteht.
Diese Rechte selbst werden meist in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Einen Überblick, was dort alles stehen kann, findest du im Beitrag Lasten & Beschränkungen in Abteilung II erklärt.
Wie wirkt eine Vormerkung?
Die Vormerkung wirkt, indem sie spätere Verfügungen des Eigentümers relativ unwirksam macht, soweit sie den gesicherten Anspruch beeinträchtigen würden. Das steht ausdrücklich in § 883 Abs. 2 BGB.
Verkauft der Eigentümer die Immobilie nach Eintragung der Vormerkung ein zweites Mal, ist dieser zweite Verkauf gegenüber dem Vormerkungsberechtigten unwirksam. Nach § 888 BGB kann der Berechtigte vom Zweiterwerber sogar die Zustimmung zu den Eintragungen verlangen, die zur Durchsetzung seines Anspruchs nötig sind.
Diese Schutzwirkung gilt laut § 883 Abs. 2 BGB auch gegenüber Verfügungen im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch einen Insolvenzverwalter. Zusätzlich sichert die Vormerkung den Rang: Nach § 883 Abs. 3 BGB bestimmt sich der Rang des später eingetragenen Rechts nach dem Zeitpunkt der Vormerkung – nicht nach dem Zeitpunkt der endgültigen Eintragung.
Hinweis
Die Vormerkung macht den zweiten Verkauf nicht generell nichtig, sondern nur gegenüber dem Vormerkungsberechtigten unwirksam. Man spricht deshalb von „relativer Unwirksamkeit".
Wie wird eine Vormerkung eingetragen und gelöscht?
Eine Vormerkung wird nach § 885 BGB auf zwei Wegen eingetragen: entweder aufgrund einer einstweiligen Verfügung des Gerichts oder aufgrund einer Bewilligung desjenigen, dessen Grundstück oder Recht betroffen ist. Im typischen Immobilienkauf beruht sie auf der Bewilligung des Verkäufers, die der Notar im Kaufvertrag mitbeurkundet.
Für die gerichtliche Anordnung muss laut § 885 Abs. 1 BGB nicht einmal glaubhaft gemacht werden, dass der Anspruch gefährdet ist – das erleichtert die schnelle Sicherung. Die eigentliche Eintragung nimmt anschließend das Grundbuchamt vor.
Gelöscht wird die Vormerkung, wenn ihr Zweck erfüllt ist – bei der Auflassungsvormerkung also nach der endgültigen Eintragung des neuen Eigentümers. Für die Löschung ist in der Regel die Bewilligung des Berechtigten erforderlich.
Achtung
Eine einmal eingetragene Vormerkung bleibt im Grundbuch sichtbar, bis sie ausdrücklich gelöscht wird. Prüfe daher vor einem Kauf immer den aktuellen Grundbuchauszug, ob noch alte Vormerkungen eingetragen sind.
Wo im Grundbuch steht die Vormerkung?
Die Vormerkung wird grundsätzlich in der Abteilung eingetragen, in die auch das gesicherte Recht gehört. Die Auflassungs- und Rückauflassungsvormerkung stehen daher in Abteilung II, wo Lasten und Beschränkungen des Eigentums vermerkt werden.
Eine Löschungsvormerkung für eine Grundschuld findest du dagegen bei dem betroffenen Grundpfandrecht in Abteilung III. Vormerkungen zur Sicherung anderer dinglicher Rechte – etwa eines Wohnrechts – stehen dort, wo das jeweilige Recht selbst eingetragen würde.
Ob und welche Vormerkung auf einer Immobilie eingetragen ist, erkennst du zuverlässig nur am aktuellen Grundbuchauszug. Für die Prüfung reicht in aller Regel der unbeglaubigte Auszug vollständig aus – er zeigt denselben Inhalt wie die beglaubigte Ausfertigung. Ein beglaubigter Auszug ist nur nötig, wenn dein Vertragspartner ihn ausdrücklich verlangt.
Grundbuchauszug: Amt oder Immofiles?
Um Vormerkungen zu prüfen, brauchst du einen aktuellen Grundbuchauszug. Den bekommst du beim Grundbuchamt oder direkt online – der Unterschied liegt vor allem in Tempo und Aufwand:
| Kriterium | Grundbuchamt direkt | Immofiles |
|---|---|---|
| Lieferzeit | 3–14 Werktage (schriftlich) | Noch am selben Tag |
| Behördengang nötig | Ja – Öffnungszeiten beachten | Nein – 100 % online |
| Format | Papier per Post | PDF-Download, sofort nutzbar |
| Preis | 10 € (unbeglaubigt) | 29,90 € (Festpreis) |
| Verfügbarkeit | Mo–Fr, eingeschränkte Zeiten | Mo–So 8–20 Uhr |
Beim Amt kostet der unbeglaubigte Auszug 10 €, kostet dich aber Fahrtweg, Wartezeit und oft wochenlange Bearbeitung. Bei Immofiles zahlst du einen Festpreis von 29,90 € – dafür entfällt der Behördengang komplett und du hast dein PDF noch am selben Tag.
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Die wichtigsten Arten sind die Auflassungsvormerkung (sichert den Eigentumsanspruch des Käufers), die Rückauflassungsvormerkung (sichert einen Rückübertragungsanspruch), die Löschungsvormerkung nach § 1179 BGB (sichert die Löschung einer Grundschuld) sowie Vormerkungen zur Sicherung sonstiger Rechte wie Wohnrecht oder Nießbrauch.
Was bewirkt eine Vormerkung im Grundbuch?
Eine Vormerkung macht spätere Verfügungen des Eigentümers gegenüber dem Berechtigten unwirksam, soweit sie den gesicherten Anspruch beeinträchtigen würden (§ 883 Abs. 2 BGB). Zusätzlich sichert sie den Rang des später eingetragenen Rechts.
Wo steht die Vormerkung im Grundbuch?
Die Vormerkung steht in der Abteilung, in die auch das gesicherte Recht gehört. Auflassungs- und Rückauflassungsvormerkungen stehen in Abteilung II, eine Löschungsvormerkung für eine Grundschuld dagegen bei dem Grundpfandrecht in Abteilung III.
Wie wird eine Vormerkung eingetragen?
Nach § 885 BGB erfolgt die Eintragung aufgrund einer einstweiligen Verfügung oder einer Bewilligung des betroffenen Eigentümers. Beim Immobilienkauf beruht sie meist auf der vom Notar mitbeurkundeten Bewilligung des Verkäufers.
Wie erkenne ich, ob eine Vormerkung eingetragen ist?
Eingetragene Vormerkungen erkennst du nur am aktuellen Grundbuchauszug. Für die Prüfung reicht der unbeglaubigte Auszug – bei Immofiles erhältst du ihn für 29,90 € noch am selben Tag als PDF, ganz ohne Behördengang.
Fazit
Die Vormerkung sichert im Grundbuch einen Anspruch, bevor das eigentliche Recht eingetragen ist – von der Auflassungsvormerkung beim Kauf über die Rückauflassungs- und Löschungsvormerkung bis zur Sicherung sonstiger Rechte. Welche Vormerkung auf einer Immobilie lastet, zeigt zuverlässig nur der Grundbuchauszug. Prüfe ihn vor jedem Kauf – bei Immofiles für 29,90 € noch am selben Tag als PDF, ohne Behördengang. Jetzt Grundbuchauszug holen →
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